Pourquoi le mètre carré d'une maison coûte plus cher que celui d'un appartement
Une maison se vend 15 % plus cher au mètre carré qu'un appartement à Clermont-Ferrand. Ce n'est pas qu'elle soit mieux construite : c'est que le terrain est dans le prix et pas dans les mètres carrés.
À Clermont-Ferrand, le mètre carré d'une maison se vend 2 437 € et celui d'un appartement 2 120 €. Soit 15 % de plus pour la maison, sur les ventes réellement signées et enregistrées par l'administration fiscale.
Ce chiffre circule, et presque tout le monde en tire la mauvaise conclusion.
Le terrain est dans le prix, jamais dans les mètres carrés
Quand on calcule le prix au mètre carré d'une maison, on divise le prix payé par la surface habitable. Or le prix payé comprend le terrain, le garage, l'abri de jardin, la terrasse et la cave. La surface habitable, elle, ne compte aucun des cinq.
Autrement dit, le numérateur et le dénominateur ne parlent pas du même bien. Le prix au m² d'une maison n'est pas une mesure de ce que vaut son bâti : c'est une mesure de ce que vaut son bâti plus tout le reste, rapportée au seul bâti.
Prenez deux maisons identiques, même construction, même état, même quartier. L'une est sur 200 m² de terrain, l'autre sur 800. La seconde se vendra plus cher, et affichera donc un prix au mètre carré plus élevé — sans qu'un seul mur les distingue.
Dans les rues clermontoises où il se vend assez de maisons pour le mesurer, le terrain médian est de 386 m². C'est lui, l'essentiel de l'écart de 15 % — pas une différence de qualité entre maisons et appartements.
L'erreur que ça provoque, dans les deux sens
L'erreur classique, c'est d'appliquer le prix au m² « maison » de la ville à sa propre maison. Elle se paie dans les deux sens.
Si vous avez un grand terrain, multiplier votre surface habitable par 2 437 € vous sous-estime : votre foncier vaut plus que la médiane, et il n'apparaît nulle part dans le calcul.
Si vous avez une maison de ville sans jardin, le même calcul vous surestime — parfois lourdement. Vous seriez comparé à des pavillons dont le prix porte 400 m² de terrain que vous n'avez pas.
C'est pour cette raison que les pages de rue de ce site classent les maisons au prix du bien, et pas au prix du mètre carré. Le mètre carré y figure quand même, en second, parce qu'il sert à se comparer à un appartement — mais il ne commande rien.
Ce que ça donne rue par rue
| # | Rue | Prix médian | Surface | Terrain | Ventes |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Boulevard Lafayette | 364 000 € | 94 m² | 337 m² | 6 |
| 2 | Avenue du Limousin | 315 500 € | 108 m² | 661 m² | 9 |
| 3 | Rue de Nohanent | 293 500 € | 88 m² | 510 m² | 6 |
| 4 | Rue Chateaubriand | 284 900 € | 105 m² | 257 m² | 7 |
| 5 | Boulevard Charcot | 274 000 € | 115 m² | 500 m² | 9 |
| 6 | Rue de l'Oradou | 262 675 € | 93 m² | 586 m² | 10 |
| 7 | Rue de Beaupeyras | 256 850 € | 88 m² | 228 m² | 13 |
| 8 | Rue Belliard | 252 000 € | 92 m² | 364 m² | 9 |
| 9 | Rue des Chambrettes | 245 000 € | 110 m² | 413 m² | 7 |
| 10 | Rue Docteur Hospital | 244 000 € | 103 m² | 403 m² | 8 |
De Boulevard Lafayette à Rue de la Pradelle, l'écart de prix médian dépasse le facteur deux entre deux adresses de la même ville. Et vous voyez dans la colonne « terrain » à quel point une maison de ville et un pavillon de lotissement sont deux marchés différents.
Pourquoi si peu de rues
33 rues seulement, quand le même travail en donne 150 côté appartements. Ce n'est pas un oubli : une maison se vend beaucoup moins souvent qu'un appartement. Sur trois millésimes de ventes, aucune rue de Clermont-Ferrand n'atteint quinze ventes de maisons — le maximum est de treize.
Le seuil de publication est donc de 6 ventes. C'est assez pour que la médiane ne soit pas le prix d'une seule maison, pas assez pour l'annoncer au millier près : chaque page le dit quand ses chiffres reposent sur peu de ventes, et affiche la fourchette plutôt que le seul chiffre du milieu.
Si votre rue n'y figure pas, elle est quand même dans les données. Le seuil ne s'applique qu'à ce qui est publié ; une estimation, elle, va chercher les ventes comparables autour de votre adresse sans cette contrainte.
En résumé
- Le m² d'une maison paraît plus cher que celui d'un appartement, de 15 % à Clermont-Ferrand. Le terrain en explique l'essentiel.
- Pour une maison, le chiffre qui veut dire quelque chose est le prix du bien, pas le prix au mètre carré.
- À surface habitable égale, le terrain est ce qui écarte le plus deux maisons — et c'est la première chose qu'une estimation regarde.