Prix au m² à Clermont-Ferrand : ce que disent les 6 000 dernières ventes

Tapez « prix au m² Clermont-Ferrand » et vous obtiendrez un chiffre unique, quelque part entre 1 900 et 2 300 €. Il n'est pas faux. Il est simplement inutilisable : dans la même ville, à moins de cinq kilomètres d'écart, le mètre carré d'appartement se négocie de 816 € à 3 214 €. Un rapport de un à 3,9.

Les chiffres qui suivent sont calculés sur 6 060 ventes clermontoises réellement signées entre 2023 et 2025, telles que l'administration fiscale les enregistre. Ce ne sont pas des prix d'annonces, ni des estimations : ce sont des prix payés.

Le chiffre unique de la ville, et pourquoi il ne sert à rien

Sur l'ensemble de Clermont-Ferrand, la médiane s'établit à 2 120 €/m² pour un appartement et 2 438 €/m² pour une maison. L'appartement médian s'est vendu 111 000 € pour 60 m² ; la maison médiane, 203 715 € pour 88 m².

Le problème n'est pas la justesse de ces nombres, il est dans ce qu'ils écrasent. Un propriétaire de Champratel qui applique 2 120 € à ses 74 m² s'attend à 157 000 €. Les ventes de son secteur en donnent environ 80 000. À l'autre bout, un vendeur du centre-ville qui applique le même chiffre à un T2 rénové se prive de plusieurs dizaines de milliers d'euros sans jamais savoir pourquoi son bien est parti en trois jours.

C'est le même chiffre qui produit les deux erreurs, dans les deux sens.

Le prix au m² secteur par secteur

Prix médian au m² par secteur, ventes 2023–2025

Secteur	Appartement	Maison	Ventes
La Fontaine du Bac	2 727 €	2 659 €	186
Centre-ville	2 514 €	—	743
Côte-Blatin	2 271 €	—	470
Les Salins	2 163 €	2 878 €	787
Les Gravouses	2 109 €	2 874 €	631
Saint-Alyre	2 084 €	2 732 €	783
Saint-Jacques	2 028 €	2 500 €	322
L'Oradou	2 028 €	2 544 €	578
Michelin	2 021 €	2 419 €	635
Montferrand	1 808 €	2 233 €	542
Quartiers nord	1 080 €	2 062 €	383

Ces onze secteurs ne sont pas les quartiers administratifs de la ville : ils sont construits à partir des ventes elles-mêmes, en regroupant les transactions par proximité géographique puis en donnant à chaque groupe le nom que les habitants emploient. Chaque secteur a donc un cœur plutôt qu'une frontière — et sa limite se situe à mi-chemin du secteur voisin.

D'une rue à l'autre, un rapport de un à 3,9

Descendre à l'échelle de la rue rend l'écart plus concret encore. En ne gardant que les voies où au moins 10 appartements ont changé de mains sur trois ans :

Rue	Prix médian au m²	Ventes
Rue Colbert	3 214 €	31
Avenue des Landais	3 038 €	21
Avenue Julien	2 841 €	25
Rue Blatin	2 777 €	32
Rue Daguerre	1 592 €	31
Rue du Château des Vergnes	981 €	26
Rue du Torpilleur Sirocco	970 €	33
Rue des Hauts de Chanturgue	961 €	51

Le haut du tableau, c'est le centre-ville dense et la Fontaine du Bac, aux portes du campus des Cézeaux : de l'ancien bien situé, des immeubles recherchés, et une demande locative permanente. Le bas, ce sont les grands ensembles du nord de la ville, où l'essentiel du parc est en copropriété ancienne avec des charges élevées et où les acheteurs sont peu nombreux.

À surface égale, le même appartement vaut donc 3,9 fois plus rue Colbert que rue Alphonse Daudet. Aucune moyenne municipale ne peut absorber un écart pareil.

Maison ou appartement : deux marchés qui ne se suivent pas

Clermont-Ferrand est une ville d'appartements — ils représentent 84 % des ventes enregistrées. Mais la répartition est très inégale d'un secteur à l'autre : 2 % de maisons au centre-ville, 3 % sur la Côte-Blatin, 39 % à la Fontaine du Bac, 48 % dans les quartiers nord.

C'est ce qui explique un résultat qui surprend souvent : dans les secteurs les moins chers en appartement, les maisons tiennent bien mieux. Dans les quartiers nord, l'appartement médian est à 1 080 €/m² quand la maison est à 2 062 €. Le pavillon avec jardin y garde une clientèle propre, que l'état du parc collectif voisin n'atteint pas.

Et sur cinq ans, où en est-on ?

Un prix au m² ne dit rien tout seul : encore faut-il savoir s'il monte ou s'il descend.

Retenez surtout ceci avant de fixer un prix : la réponse dépend de l'année à laquelle vous comparez. Depuis le sommet de 2023, l'appartement clermontois a cédé 3 %. Depuis 2021, il a gagné 3,6 %. Les deux chiffres sortent des mêmes ventes.

Le détail année par année, avec ce qui a baissé et ce qui a monté selon les quartiers, fait l'objet d'un article à part.

Ce que ces chiffres ne disent pas

Trois réserves, et elles comptent.

• Ce sont des médianes, pas des prix. La moitié des ventes d'un secteur s'est faite au-dessus, l'autre en dessous. Et l'écart interne à un secteur reste énorme : partout, les 10 % d'appartements les plus chers se vendent au moins deux fois le prix au m² des 10 % les moins chers — y compris en plein centre-ville (1 667 € contre 3 385 €).
• Elles mélangent le neuf, le rénové et le très dégradé. DVF ne dit rien de l'état d'un bien, ni de son étage, ni de sa vue, ni des charges de la copropriété. Or ce sont précisément ces éléments qui déplacent le prix de plusieurs dizaines de milliers d'euros à l'intérieur d'un même immeuble.
• Ce sont des prix nets vendeur, actés chez le notaire, hors honoraires d'agence. Le prix affiché dans une annonce leur est généralement supérieur de 4 à 8 %.

Vérifier vous-même

Toutes ces données sont publiques. Elles proviennent des Demandes de valeurs foncières publiées par la Direction générale des finances publiques, et vous pouvez consulter n'importe quelle vente, adresse par adresse, sur app.dvf.etalab.gouv.fr.

Ce que nous ajoutons, c'est le travail de tri : géolocaliser chaque vente, écarter les transactions atypiques, regrouper par secteur, et remettre les prix anciens à leur valeur d'aujourd'hui. C'est aussi ce que fait l'estimation, mais à partir de votre adresse exacte plutôt que d'un secteur entier.