Vendre un logement occupé par un locataire
Vendre avec le locataire dedans se fait à prix réduit mais tout de suite. Donner congé prend des mois et impose un droit de préemption au locataire. Comment choisir.
Un bail en cours n'empêche pas de vendre. Il change simplement à qui vous vendez, à quel prix, et en combien de temps. Deux voies, à choisir en connaissance de cause.
Voie 1 — vendre occupé
Vous vendez le bien avec son bail, qui se poursuit aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire. Le locataire n'a aucun droit de préemption dans ce cas, et n'a pas à être prévenu avant la vente.
Avantages : c'est immédiat, les loyers continuent de tomber jusqu'à l'acte, et vous ne gérez ni congé ni relocation.
Inconvénient : le prix. Un bien vendu occupé se négocie couramment en dessous d'un bien libre, parce qu'il n'intéresse que des investisseurs et parce que l'acheteur hérite d'un locataire qu'il n'a pas choisi et d'un loyer qu'il ne fixe pas. L'écart dépend du rendement : un bail bien situé avec un bon loyer réduit fortement la décote ; un loyer ancien et bas l'augmente.
Pour qui : investisseurs, souvent locaux, parfois le locataire lui-même.
Voie 2 — donner congé pour vendre
Vous mettez fin au bail à son terme pour vendre libre. Les règles sont strictes.
Le préavis : six mois avant l'échéance du bail pour un logement vide, trois mois pour un meublé. Le congé se notifie par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou en main propre contre récépissé.
Le contenu : le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire. Il doit indiquer le prix et les conditions, et reproduire les dispositions légales applicables.
Le droit de préemption : le locataire a deux mois pour accepter. S'il accepte, il dispose ensuite de deux mois pour signer — quatre s'il recourt à un prêt. S'il refuse et que vous vendez ensuite moins cher à quelqu'un d'autre, le notaire doit lui notifier ce nouveau prix : il bénéficie d'un second droit de préemption.
Le piège de calendrier : vous ne pouvez donner congé qu'à l'échéance du bail. Selon le moment où vous décidez, l'attente peut dépasser un an.
Le locataire protégé
Un congé est impossible si le locataire a plus de 65 ans et des ressources modestes, sauf à lui proposer un relogement adapté à proximité — ou si le bailleur lui-même remplit des conditions d'âge ou de ressources. Vérifiez ce point avant toute chose : il annule purement et simplement la voie 2.
Comment trancher
Posez la question dans l'autre sens : qui est votre acheteur le plus probable ?
À Clermont-Ferrand, un studio ou un T2 bien placé se vend très bien occupé : c'est exactement ce que cherche un investisseur, et la décote est faible. Un T4 familial dans un quartier résidentiel, à l'inverse, perd beaucoup à être vendu occupé — ses acheteurs naturels veulent y habiter.
Le bon arbitrage se fait donc sur le type de bien et le rendement du bail, pas sur un principe général. Et il se chiffre : c'est l'une des choses qu'une estimation écrite peut poser noir sur blanc, avec les deux hypothèses côte à côte.