Vendre un bien en indivision : quand un seul refuse
L'unanimité est la règle, le blocage est fréquent, et il existe une sortie : les deux tiers des droits suffisent à saisir le juge. Voici comment ça se passe.
L'indivision naît d'une succession, d'un divorce, d'un achat à plusieurs. Elle a une règle simple et une exception mal connue.
La règle : l'unanimité
Vendre un bien indivis exige l'accord de tous les indivisaires, quelle que soit la part de chacun. Celui qui détient 5 % peut bloquer la vente de celui qui en détient 95.
C'est ce qui rend l'indivision inconfortable dans la durée. Les charges, elles, continuent de courir : taxe foncière, travaux, assurance, chacun au prorata de sa part.
L'exception : les deux tiers
Depuis 2009, les indivisaires représentant au moins deux tiers des droits peuvent demander au tribunal l'autorisation de vendre, malgré l'opposition des autres.
La procédure passe obligatoirement par un notaire, qui dresse un procès-verbal constatant l'intention et l'opposition. Le tribunal judiciaire autorise la vente s'il estime qu'elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits de l'opposant. La vente se fait alors par licitation, aux enchères.
C'est long — comptez de nombreux mois — et le prix obtenu aux enchères est souvent inférieur à celui d'une vente de gré à gré. C'est un levier, pas une bonne affaire.
Nul n'est contraint de rester dans l'indivision
Le principe est inscrit dans le code civil : chaque indivisaire peut provoquer le partage à tout moment. Si le bien ne peut pas être partagé en nature — un appartement ne se coupe pas en deux — le partage se fait en vendant, ou par l'attribution du bien à l'un contre une soulte versée aux autres.
C'est souvent la meilleure sortie quand l'un veut garder et les autres vendre. Elle suppose une estimation que tout le monde accepte : c'est là que le dossier se joue.
Le droit de préemption entre indivisaires
Si l'un veut céder sa part à une personne extérieure, il doit en informer les autres par acte d'huissier. Ils disposent d'un mois pour se porter acquéreurs aux mêmes conditions. C'est ce qui évite de se retrouver en indivision avec un inconnu.
Ce qui débloque vraiment les situations
Dans presque tous les cas que rencontrent les professionnels, le blocage ne porte pas sur le principe de la vente mais sur le prix. Un indivisaire qui refuse pense que le bien vaut plus, et il n'a aucune raison de croire celui qui lui dit le contraire — surtout si c'est l'autre partie qui a choisi l'agence.
Ce qui fait bouger les lignes, c'est une estimation écrite, sourcée sur des ventes réelles, que chacun peut vérifier de son côté. Pas un chiffre annoncé au téléphone. Les ventes qui servent de référence sont publiques : elles se recoupent sur app.dvf.etalab.gouv.fr.
C'est aussi pour cette raison que les estimations envoyées ici sont écrites et citent les ventes sur lesquelles elles reposent : dans une indivision, un document que chacun peut lire vaut mieux qu'un avis qu'il faut croire.