Vendre avant d'acheter, ou l'inverse ?
L'ordre dans lequel vous enchaînez les deux opérations change votre pouvoir de négociation des deux côtés. Et le prêt relais n'est pas gratuit.
C'est la question la plus angoissante d'un changement de logement, et elle n'a pas de bonne réponse universelle. Elle a en revanche des conséquences chiffrables.
Vendre d'abord
Ce que vous gagnez : vous connaissez votre budget à l'euro près, vous achetez sans condition de vente, et vous êtes un acheteur crédible — ce qui vaut souvent une négociation de plusieurs milliers d'euros face à un vendeur pressé.
Ce que vous perdez : vous devez vous reloger. Location temporaire, garde-meubles, double déménagement. Comptez plusieurs milliers d'euros, et une pression de calendrier qui pousse à acheter vite — donc parfois mal.
La parade : négocier une date d'acte différée ou une occupation temporaire après la vente. Un acheteur qui n'est pas pressé l'accepte souvent, surtout s'il est investisseur.
Acheter d'abord
Ce que vous gagnez : vous ne bougez qu'une fois, et vous pouvez saisir un bien rare.
Ce que vous perdez : vous achetez avec une condition suspensive de vente — que beaucoup de vendeurs refusent — ou vous financez par un prêt relais.
Le prêt relais, en clair
La banque vous avance une partie de la valeur de votre bien actuel, le temps de le vendre.
- Montant avancé : couramment 70 % de l'estimation, parfois moins si le bien paraît difficile à vendre. La banque prend une marge de sécurité, et cette marge est votre risque.
- Durée : 12 mois, renouvelable une fois. Au-delà, ça devient compliqué.
- Coût : vous payez les intérêts pendant toute la durée, souvent sans amortir le capital. Sur 150 000 € avancés pendant un an, l'addition se compte en milliers d'euros.
- Le vrai risque : si le bien ne part pas, vous baissez le prix sous la contrainte du calendrier. C'est la situation où l'on perd le plus d'argent — bien plus que les intérêts.
Comment trancher
La question n'est pas votre préférence, c'est la liquidité de votre bien.
Un T2 bien situé dans un secteur actif se vend vite : le prêt relais est un risque modéré. Une maison atypique, un bien avec DPE F ou G, un logement dans un quartier où il se vend peu : le délai est imprévisible, et là le relais devient dangereux.
Le préalable, dans les deux cas, c'est une estimation à laquelle vous croyez vous-même. Un prêt relais calculé sur un prix optimiste avance trop d'argent sur un bien qui vaut moins — et c'est vous qui comblez l'écart.
Le simulateur de vente chiffre ce qu'il vous reste après la vente, crédit soldé et indemnités comprises : c'est le chiffre à poser avant de décider de l'ordre.