Le prix de votre rue n'est pas celui de votre quartier

Les estimateurs en ligne raisonnent par quartier. C'est déjà mieux qu'une moyenne de ville — mais il reste une marche en dessous, et elle est plus haute qu'on ne croit.

Voici de combien une rue clermontoise s'écarte, en pratique, de la médiane de son propre quartier.

9 % d'écart en général, beaucoup plus souvent qu'on ne pense

Sur les 150 rues où il s'est vendu assez d'appartements pour les mesurer, l'écart entre la médiane de la rue et celle de son secteur est de 9 % dans le cas typique.

Sur un appartement à 200 000 €, 9 % font déjà 18 000 € : de quoi rater une vente ou en laisser sur la table.

Mais la moyenne n'est pas le sujet. 18 rues dépassent la médiane de leur quartier de plus de 20 %, et 12 se situent plus de 20 % en dessous. Aux extrêmes, une rue va jusqu'à +86 % au-dessus de son quartier, une autre à −49 %. Dans les deux cas, appliquer le prix du quartier à un bien de cette rue produit un chiffre franchement faux.

Pourquoi une rue s'écarte de son quartier

Trois causes, et aucune n'est mystérieuse.

La composition du parc. Une rue de studios et une rue d'immeubles bourgeois peuvent se faire face. Le mètre carré d'un petit logement coûte toujours plus cher que celui d'un grand : une voie de petites surfaces monte mécaniquement au-dessus de son quartier, sans qu'aucun de ses habitants soit plus riche.

L'âge et l'état des immeubles. Une copropriété des années 1970 avec des charges lourdes et un ravalement à voter ne se vend pas comme un immeuble ancien rénové, à cent mètres de distance.

Ce qu'on a devant sa fenêtre. Une rue passante, une voie ferrée, un axe à quatre voies, un parc : la frontière de valeur suit la rue, pas le découpage administratif du quartier.

Ce que ça change quand vous estimez

Si un outil vous donne un prix en ne connaissant que votre quartier, il vous donne une médiane de secteur. Selon votre rue, elle peut être juste — et elle peut se tromper de 20 % dans un sens ou dans l'autre. Le problème, c'est que rien dans le chiffre ne vous dit dans quel cas vous êtes.

C'est exactement la raison pour laquelle ce site publie une page par rue plutôt qu'une page par quartier :

• Le prix au m² d'un appartement, rue par rue — 150 rues, à partir de 10 ventes.
• Le prix des maisons, rue par rue — 33 rues, à partir de 6 ventes.

Et en dessous de la rue ?

Il faut être honnête sur la limite : la rue n'est pas le dernier niveau. À l'intérieur d'une même voie, l'étage, l'ascenseur, l'exposition, l'état de la copropriété et les travaux votés écartent encore deux appartements de plusieurs dizaines de milliers d'euros. Sur les rues publiées ici, la moitié centrale des ventes couvre couramment 30 à 40 % de part et d'autre.

Descendre de la ville au quartier, puis du quartier à la rue, retire à chaque étape une part de l'erreur. Le dernier pas — de la rue à votre logement — ne se fait pas avec des statistiques : il se fait en regardant le bien.