Plus-value immobilière : quand on paie, quand on ne paie pas
Vendre sa résidence principale ne coûte rien en impôt. Vendre autre chose peut coûter un tiers de la plus-value — ou rien du tout, selon la durée de détention.
C'est la question qui fait reculer beaucoup de vendeurs, souvent pour rien : dans le cas le plus courant, il n'y a aucun impôt à payer.
Le cas le plus fréquent : rien
La vente de votre résidence principale est exonérée de plus-value, sans condition de durée. Il suffit qu'elle soit votre résidence habituelle et effective au jour de la vente.
Deux précisions utiles : un bien que vous avez quitté récemment reste exonéré s'il était votre résidence principale jusqu'à la mise en vente et qu'il n'a pas été loué entre-temps, à condition que la vente intervienne dans un délai normal. Et les dépendances vendues en même temps — garage, cave, jardin — suivent le même sort.
Les autres cas : le calcul
La plus-value imposable, c'est le prix de vente moins le prix d'acquisition, corrigé.
On ajoute au prix d'achat : les frais d'acquisition — au réel, ou forfaitairement 7,5 % — et les travaux, au réel avec factures d'entreprises, ou forfaitairement 15 % si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans. Le forfait est souvent plus avantageux que les factures qu'on n'a plus.
On applique ensuite deux taux : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total. Une surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value.
Les abattements pour durée de détention
C'est ce qui change tout, et les deux compteurs ne vont pas à la même vitesse :
- Impôt sur le revenu : abattement à partir de la 6ᵉ année, exonération totale à 22 ans.
- Prélèvements sociaux : abattement plus lent, exonération totale à 30 ans.
Entre 22 et 30 ans de détention, vous ne payez donc plus que les prélèvements sociaux, en diminution chaque année.
Les autres exonérations à connaître
La première vente d'un logement autre que la résidence principale, si vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale et que vous remployez le prix dans l'achat de celle-ci, sous conditions et délais.
Les petites ventes — prix inférieur à 15 000 €. Les biens détenus plus de 30 ans. Certaines cessions à un organisme de logement social. Et des cas particuliers liés à l'âge ou à l'invalidité, sous conditions de ressources.
Le calcul, en pratique
Le simulateur de vente de ce site fait ce calcul avec le reste : honoraires, crédit à solder, indemnités de remboursement anticipé. Il donne ce qu'il vous reste réellement, pas le prix affiché.
Une réserve à garder en tête : les règles changent, les cas particuliers sont nombreux, et c'est votre notaire qui liquide la plus-value. Ce que vous lisez ici sert à ne pas être surpris, pas à remplacer son calcul.