Les diagnostics obligatoires pour vendre : lesquels, combien, combien de temps
Sept diagnostics possibles, aucun qui s'applique à tout le monde. Ce qui dépend de l'âge de l'immeuble, ce qui dépend de la commune, et ce qui périme le plus vite.
Le dossier de diagnostic technique se remet à l'acquéreur au plus tard à la signature du compromis. En pratique, il faut l'avoir avant : le DPE doit figurer dans l'annonce, et son absence expose à des sanctions.
Aucun de ces documents ne s'applique à tous les biens. Voici ce qui déclenche quoi.
Ce qui s'applique à tout le monde
Le DPE — obligatoire pour toute vente de logement, valable 10 ans, et il doit apparaître dans l'annonce. C'est le seul diagnostic qui pèse directement sur le prix : à Clermont-Ferrand, à quartier, type et surface comparables, un logement classé F ou G se vend 19 % sous un logement classé C ou D.
L'état des risques et pollutions (ERP) — naturels, miniers, technologiques, sismicité, radon. Valable 6 mois seulement : c'est celui qui périme pendant une vente qui traîne. Le Puy-de-Dôme est concerné par le risque sismique faible à modéré et, selon les communes, par le radon.
Ce qui dépend de l'âge du bâtiment
L'amiante — permis de construire avant le 1er juillet 1997. Sans amiante détecté, le diagnostic vaut sans limite de durée.
Le plomb (CREP) — logement construit avant le 1er janvier 1949. Valable un an si du plomb est détecté, illimité sinon. Beaucoup d'immeubles du centre de Clermont-Ferrand sont concernés.
L'électricité et le gaz — installations de plus de quinze ans. Valables 3 ans.
Ce qui dépend du régime du bien
La loi Carrez — surface privative, obligatoire en copropriété. Pas de durée de validité, mais à refaire après des travaux qui modifient la surface. Une erreur de plus de 5 % en défaveur de l'acheteur ouvre droit à une réduction de prix.
L'assainissement non collectif — maisons non raccordées au tout-à-l'égout. Valable 3 ans.
Les termites et l'état des nuisances sonores aériennes — seulement dans les zones délimitées par arrêté. À vérifier commune par commune : Clermont-Ferrand a un aéroport, et certaines parcelles entrent dans le plan d'exposition au bruit.
Ce que ça coûte, et le vrai conseil
Comptez 250 à 500 € pour un appartement courant, davantage pour une maison ancienne qui cumule amiante, plomb et assainissement. Les tarifs sont libres : trois devis font facilement 30 % d'écart.
Le conseil qui rapporte le plus : faites-les avant de fixer votre prix, pas après. Un DPE en G découvert au milieu d'une négociation, c'est une baisse de prix subie. Connu à l'avance, c'est un argument que vous préparez — ou des travaux que vous chiffrez.