Du compromis à l'acte : les délais, les conditions, la rétractation

Entre la poignée de main et les clés, il s'écoule deux à trois mois et une série d'étapes qui peuvent encore tout arrêter. Voici le calendrier réel.

Le compromis engage — mais pas symétriquement

Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique, engage les deux parties : l'un à vendre, l'autre à acheter. Il vaut vente, sous réserve des conditions qu'il contient.

Mais l'acheteur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de dix jours, qui court à partir du lendemain de la première présentation de la notification. Pendant ces dix jours, il peut renoncer sans motif et sans frais. Le vendeur, lui, n'a aucun délai équivalent : il est engagé dès la signature.

Le dépôt de garantie — couramment 5 à 10 % du prix — est séquestré chez le notaire ou l'agence. Il est intégralement restitué si l'acheteur se rétracte dans les dix jours ou si une condition suspensive ne se réalise pas.

Les conditions suspensives

Ce sont les événements dont dépend la vente. Si l'un ne se réalise pas, la vente tombe et chacun reprend ses billes.

Le prêt — la plus fréquente et la plus scrutée. La loi impose une durée minimale d'un mois ; en pratique on écrit 45 à 60 jours. L'acheteur doit déposer ses demandes et justifier des refus. Un refus de complaisance obtenu sur un dossier volontairement mal ficelé est contestable, mais c'est difficile à prouver.

Le droit de préemption urbain — la commune peut se porter acquéreur aux conditions de la vente. Le notaire adresse une déclaration d'intention d'aliéner ; la mairie a deux mois pour répondre. C'est le délai incompressible qui explique une bonne part des trois mois.

L'état hypothécaire, l'urbanisme, la servitude — tout ce que le notaire découvre en instruisant le dossier et qui peut révéler un obstacle.

Le calendrier type

• Jour 0 : signature du compromis.
• Jours 1 à 10 : délai de rétractation de l'acheteur.
• Semaines 1 à 8 : instruction du prêt, réponse de la banque, purge du droit de préemption, pièces du syndic en copropriété.
• Semaine 10 à 12 : convocation à l'acte. Le notaire envoie le projet quelques jours avant.
• Jour de l'acte : remise des clés, versement du prix, et le vendeur reçoit son virement — souvent le jour même, parfois deux à trois jours après.

Ce qui fait déraper une vente

Dans l'ordre de fréquence : le refus de prêt, les pièces de copropriété qui tardent à arriver, un diagnostic périmé qu'il faut refaire — l'ERP ne vaut que six mois —, et une servitude ou une irrégularité d'urbanisme découverte tardivement.

Ce qui les évite : réunir le dossier avant de signer, et demander à l'acheteur une simulation bancaire sérieuse plutôt qu'une promesse verbale. Un acheteur solide qui achète un peu moins cher vaut mieux qu'un acheteur fragile qui promet beaucoup et fait perdre trois mois de mise en vente.