Le marché immobilier clermontois a-t-il baissé ?
Oui, mais pas partout, et pas comme on le croit. Les secteurs les plus chers ont reculé ; les moins chers ont légèrement progressé. Le marché s'est resserré.
C'est la première question que pose un propriétaire qui hésite à vendre, et la plus mal renseignée : les baromètres nationaux annoncent une baisse, le voisin jure que sa maison est partie au-dessus du prix demandé, et les deux ont raison.
Voici ce que montrent les ventes clermontoises effectivement signées entre 2023 et 2025.
Ce que montrent trois années de ventes
Prix médian au m² sur l'ensemble de la commune :
| Année | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| 2023 | 2 180 € | 2 540 € |
| 2024 | 2 060 € | 2 397 € |
| 2025 | 2 115 € | 2 362 € |
Sur trois ans, l'appartement clermontois a perdu 3 % et la maison 7 %. Ce n'est pas l'effondrement que certains titres annoncent, et ce n'est pas non plus la stabilité dont se rassurent les vendeurs.
Le détail est plus intéressant que le total : les appartements ont creusé en 2024 puis sont remontés en 2025, tandis que les maisons ont baissé les deux années de suite. Deux marchés, deux trajectoires.
Le nombre de ventes, lui, est revenu
On oublie souvent de regarder les volumes, alors qu'ils disent le plus sur les conditions dans lesquelles on vend :
- 2023 : 2 098 ventes
- 2024 : 1 879 ventes
- 2025 : 2 086 ventes
Le trou de 2024 — 10 % de transactions en moins — correspond au moment où les taux ont écarté une partie des acheteurs du marché. En 2025, le nombre de ventes est revenu à son niveau de 2023. Autrement dit : les acheteurs sont là, mais ils achètent moins cher qu'il y a trois ans.
C'est une situation très différente d'un marché bloqué, où l'on ne vend pas du tout. Ici, on vend — au prix du marché de 2025, pas à celui de 2022.
Là où ça a baissé, là où ça a monté
C'est le résultat le plus net, et le moins commenté :
| Secteur | Prix au m² | 2023 → 2025 |
|---|---|---|
| L'Oradou | 1 981 € | +5,4 % |
| Montferrand | 1 860 € | +4 % |
| Quartiers nord | 1 075 € | +2,2 % |
| Michelin | 2 036 € | +0,1 % |
| Les Salins | 2 163 € | -3,1 % |
| Centre-ville | 2 433 € | -3,2 % |
| Les Gravouses | 2 082 € | -3,3 % |
| Côte-Blatin | 2 257 € | -3,7 % |
| Saint-Alyre | 2 019 € | -4,6 % |
| Cézeaux | 2 472 € | -7,3 % |
| Saint-Jacques | 2 111 € | -10,9 % |
Les secteurs qui ont reculé sont les plus chers de la ville. Ceux qui ont progressé sont les moins chers. Saint-Jacques perd près de 11 % ; L'Oradou gagne plus de 5 % ; Montferrand et les quartiers nord progressent légèrement.
L'explication tient en une phrase : quand les taux montent, la capacité d'emprunt diminue, et les acheteurs se reportent sur ce qu'ils peuvent encore financer. La demande glisse vers le bas du marché, qui se tend, pendant que le haut doit consentir des efforts. L'éventail des prix clermontois s'est refermé.
Pour un vendeur, la conséquence est directe : la baisse dont parlent les médias ne s'applique pas de la même façon selon l'endroit où se trouve votre bien. Appliquer « −5 % parce que le marché a baissé » à un appartement de L'Oradou, c'est se tromper de sens.
Les maisons ont plus reculé que les appartements
−7 % contre −3 % : l'écart n'est pas anodin. En prix, le passage est net — la maison médiane s'est vendue 211 500 € en 2023 et 199 800 € en 2025, soit près de 12 000 € de moins.
Deux raisons se cumulent. La maison est un achat plus cher — 203 715 € contre 111 000 € pour l'appartement médian — donc plus sensible au coût du crédit. Et depuis que les logements les plus énergivores ne peuvent plus être remis en location, les acheteurs intègrent le coût des travaux dans leur offre : sur une maison ancienne mal isolée, cette ligne se négocie désormais ouvertement.
Ce que ça change si vous vendez maintenant
Trois conclusions pratiques.
- Le prix de 2022 n'existe plus, et ce n'est pas négociable. Un bien affiché à ce niveau ne se vend pas : il vieillit sur les portails, et chaque semaine d'ancienneté coûte du pouvoir de négociation.
- Le bon niveau de prix dépend de votre secteur, pas de la moyenne nationale. Un même bien mérite un ajustement à la baisse au centre-ville et pas du tout à Montferrand.
- Le volume est revenu. Vendre est de nouveau possible dans des délais normaux, à condition de partir au bon prix — ce qui est exactement le sujet.
Une remarque de méthode : ces chiffres sont des médianes de prix au m², calculées chaque année sur les ventes de cette année-là. Ils ne suivent pas un bien précis dans le temps. Une année où il s'est vendu davantage de petites surfaces tire mécaniquement le prix au m² vers le haut, sans qu'aucun prix n'ait bougé. C'est pourquoi on regarde l'écart entre secteurs plutôt que la troisième décimale du total.