Le marché immobilier clermontois a-t-il baissé ?
Depuis le pic de 2023, oui. Depuis 2021, non — l'appartement clermontois est même au-dessus. Tout dépend de l'année à laquelle on compare.
C'est la première question que pose un propriétaire qui hésite à vendre, et la plus mal renseignée : les baromètres nationaux annoncent une baisse, le voisin jure que sa maison est partie au-dessus du prix demandé, et les deux ont raison.
Voici ce que montrent les ventes clermontoises effectivement signées entre 2021 et 2025.
Cinq années de ventes réelles
Prix médian au m² à Clermont-Ferrand, de 2021 à 2025. Chaque point est la médiane des ventes réellement signées cette année-là, comptées une par une dans les fichiers de la DGFiP — 11 044 ventes au total. Le nombre sous chaque année dit sur combien de transactions le point repose.
Sur 5 ans, l'appartement varie de + 3,6 % et la maison de − 3,3 %. L'échelle verticale est resserrée entre 1 900 et 2 700 € pour rendre ces écarts visibles : à l'œil, la pente paraît plus forte qu'elle ne l'est.
| Année | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| 2021 | 2 043 € | 2 443 € |
| 2022 | 2 158 € | 2 517 € |
| 2023 | 2 180 € | 2 540 € |
| 2024 | 2 060 € | 2 397 € |
| 2025 | 2 116 € | 2 362 € |
La réponse dépend entièrement de l'année à laquelle vous comparez, et c'est la raison pour laquelle tout le monde a l'impression d'avoir raison.
Depuis le sommet de 2023, l'appartement a perdu 3 %. Mais depuis 2021, il a gagné 3,6 %. Les deux phrases décrivent les mêmes ventes. Un propriétaire qui a acheté en 2019 n'a rien perdu ; celui qui a acheté au printemps 2023 a perdu.
La maison, elle, ne connaît pas cette ambiguïté : − 3,3 % sur cinq ans, et une baisse deux années de suite, sans reprise en 2025. Deux marchés, deux trajectoires.
Le nombre de ventes, lui, est revenu
On oublie souvent de regarder les volumes, alors qu'ils disent le plus sur les conditions dans lesquelles on vend :
- 2021 : 2 475 ventes
- 2022 : 2 500 ventes
- 2023 : 2 099 ventes
- 2024 : 1 881 ventes
- 2025 : 2 089 ventes
C'est ici que la vraie rupture apparaît, et elle est beaucoup plus violente que celle des prix : entre 2022 et 2024, un quart des transactions a disparu. Puis 11 % sont revenues en 2025.
Autrement dit, le marché clermontois ne s'est pas effondré, il s'est figé — pendant deux ans, ce sont les acheteurs qui ont manqué, pas la valeur des biens. Les prix n'ont cédé que 5 %, quand les volumes en cédaient 25.
C'est une situation très différente d'un marché bloqué, où l'on ne vend pas du tout. Ici, on vend — au prix du marché de 2025, pas à celui de 2023.
Pourquoi cette courbe commence en 2021 et pas en 2000
Vous trouverez ailleurs des graphiques qui remontent à vingt ou vingt-cinq ans. Il faut savoir ce qu'ils contiennent.
Le fichier des ventes de la DGFiP — celui qui recense chaque transaction signée chez le notaire — n'est publié que sur cinq années glissantes. Au-delà, il n'est plus accessible. Les courbes qui remontent plus loin ne sont donc pas faites de ventes : ce sont des indices reconstitués, achetés à des bases privées, dont on ne peut vérifier ni le contenu ni le périmètre.
Nous avons préféré cinq années que nous pouvons compter à vingt-cinq qu'il faudrait croire. Chaque point de la courbe ci-dessus est la médiane de ventes réelles, et le nombre de ventes est écrit dessous. Vous pouvez juger de la solidité de chaque chiffre sans nous faire confiance.
Une dernière chose : la fenêtre glisse, mais les millésimes déjà téléchargés sont conservés. Cette courbe s'allongera donc d'une année chaque printemps — six ans en 2027, dix ans en 2031. Uniquement avec des ventes comptées.
Là où ça a baissé, là où ça a monté
C'est le résultat le plus net, et le moins commenté :
| Secteur | Prix au m² | 2023 → 2025 |
|---|---|---|
| Montferrand | 1 808 € | +6,8 % |
| Quartiers nord | 1 080 € | +4,8 % |
| Michelin | 2 021 € | +1,5 % |
| Côte-Blatin | 2 271 € | +0,4 % |
| L'Oradou | 2 028 € | -1,9 % |
| Les Gravouses | 2 109 € | -2,1 % |
| Les Salins | 2 163 € | -3,1 % |
| Saint-Alyre | 2 084 € | -3,1 % |
| Centre-ville | 2 514 € | -4,5 % |
| Saint-Jacques | 2 028 € | -5,5 % |
| La Fontaine du Bac | 2 727 € | -5,7 % |
Dans l'ensemble, les secteurs les plus chers ont reculé et les moins chers ont progressé. La Fontaine du Bac perd 5,7 %, le centre-ville 4,5 % ; à l'autre bout, Montferrand gagne 6,8 % et les quartiers nord 4,8 %.
L'explication tient en une phrase : quand les taux montent, la capacité d'emprunt diminue, et les acheteurs se reportent sur ce qu'ils peuvent encore financer. La demande glisse vers le bas du marché, qui se tend, pendant que le haut doit consentir des efforts. L'éventail des prix clermontois s'est refermé.
Pour un vendeur, la conséquence est directe : la baisse dont parlent les médias ne s'applique pas de la même façon selon l'endroit où se trouve votre bien. Appliquer « −5 % parce que le marché a baissé » à un appartement à Montferrand, c'est se tromper de sens.
Les maisons ont plus reculé que les appartements
−7 % contre −3 % : l'écart n'est pas anodin. En prix, le passage est net — la maison médiane s'est vendue 211 500 € en 2023 et 199 800 € en 2025, soit près de 12 000 € de moins.
Deux raisons se cumulent. La maison est un achat plus cher — 203 715 € contre 111 000 € pour l'appartement médian — donc plus sensible au coût du crédit. Et depuis que les logements les plus énergivores ne peuvent plus être remis en location, les acheteurs intègrent le coût des travaux dans leur offre : sur une maison ancienne mal isolée, cette ligne se négocie désormais ouvertement.
Ce que ça change si vous vendez maintenant
Trois conclusions pratiques.
- Le prix de 2022 n'existe plus, et ce n'est pas négociable. Un bien affiché à ce niveau ne se vend pas : il vieillit sur les portails, et chaque semaine d'ancienneté coûte du pouvoir de négociation.
- Le bon niveau de prix dépend de votre secteur, pas de la moyenne nationale. Un même bien mérite un ajustement à la baisse au centre-ville et pas du tout à Montferrand.
- Le volume est revenu. Vendre est de nouveau possible dans des délais normaux, à condition de partir au bon prix — ce qui est exactement le sujet.
Une remarque de méthode : les chiffres par quartier ci-dessus portent sur les trois dernières années, pas sur cinq. C'est volontaire — une médiane de quartier qui mélangerait le pic de 2022 et le creux de 2024 décrirait mal le prix d'aujourd'hui. La profondeur sert à lire la tendance, la fenêtre courte à estimer un bien. Par ailleurs, ces chiffres sont des médianes de prix au m², calculées chaque année sur les ventes de cette année-là. Ils ne suivent pas un bien précis dans le temps. Une année où il s'est vendu davantage de petites surfaces tire mécaniquement le prix au m² vers le haut, sans qu'aucun prix n'ait bougé. C'est pourquoi on regarde l'écart entre secteurs plutôt que la troisième décimale du total.