Combien coûte vraiment une passoire thermique à Clermont-Ferrand
À quartier, type et surface identiques, un logement classé F ou G se vend 18 % sous son équivalent à Clermont-Ferrand. Et l'écart est plus grand qu'il n'y paraît au premier regard.
« Une passoire thermique se vend moins cher » : tout le monde le dit, personne ne le chiffre localement. Les études nationales donnent des moyennes France entière, sur des marchés qui n'ont rien à voir avec celui-ci.
Voici la mesure faite à Clermont-Ferrand, sur les ventes réellement signées.
La méthode, avant les chiffres
L'ADEME publie tous les diagnostics de performance énergétique établis depuis 2021 : 54 140 pour la seule commune de Clermont-Ferrand. La DGFiP publie les ventes. Il suffit de recoller les deux — à condition de le faire proprement.
Chaque vente a été rapprochée d'un DPE sur son adresse exacte — numéro et rue —, le même type de bien et une surface concordante à 8 % près. Quand deux étiquettes différentes coexistaient à la même adresse pour un logement de surface comparable, la vente a été écartée : on ne devine pas. 2 009 ventes sur 6 060 ont pu être appariées sans ambiguïté, soit un tiers.
Le premier résultat, et pourquoi il est trompeur
| DPE | €/m² brut | Écart à équivalent | Ventes |
|---|---|---|---|
| C | 2 451 € | +10,3 % | 633 |
| D | 2 113 € | -0,6 % | 747 |
| E | 2 028 € | -9,1 % | 428 |
| F | 1 970 € | -9,4 % | 109 |
| G | 1 786 € | -24,6 % | 69 |
Lisez d'abord la colonne « €/m² brut ». Un logement classé G se vend 1 786 €/m², contre 2 113 € pour un D : environ 15 % de moins. C'est le chiffre qu'on lit partout, et il est sous-évalué.
Pourquoi ? Parce que les passoires thermiques ne sont pas réparties au hasard dans la ville. Elles sont surreprésentées dans l'ancien de centre-ville — c'est-à-dire dans les secteurs les plus chers. Le quartier tire leur prix vers le haut et masque une partie de l'écart.
Le vrai chiffre : 18 %
Pour neutraliser ça, chaque vente a été rapportée à la médiane de sa cellule : même secteur, même type de bien, même tranche de surface. On ne compare plus une passoire du centre à un logement performant de périphérie, mais des biens réellement comparables entre eux. C'est la colonne « écart à équivalent ».
Le résultat change de nature :
- un logement classé C se vend 10 % au-dessus de ses équivalents ;
- un D est à l'équilibre, à 0,6 % près ;
- un E ou un F perdent environ 9 % ;
- un G perd près de 25 %.
Groupés, les biens classés F ou G se vendent 18 % sous ceux classés C ou D. Sur l'appartement clermontois médian, vendu 111 000 €, cela représente près de 20 000 €.
Le gradient est régulier de C à G, ce qui est le signe qu'on mesure quelque chose de réel et non un artefact.
Est-ce que ce chiffre tient ?
Un écart calculé une fois peut être une coïncidence. Il a donc été recalculé 500 fois sur la moitié de l'échantillon tirée au hasard. La médiane de ces 500 mesures est de −17,3 %, l'intervalle central va de −20,7 % à −12,8 %, et 100 % des tirages sortent négatifs.
L'écart n'est pas du bruit.
Trois réserves, et elles comptent
Un tiers des ventes seulement a pu être apparié. Ce sont celles dont le DPE a été publié depuis 2021 à une adresse identifiable. Rien ne garantit qu'elles soient parfaitement représentatives des deux autres tiers.
Les classes extrêmes sont peu nombreuses. 109 ventes en F, 69 en G. C'est assez pour comparer F+G groupés à C+D, c'est trop peu pour affirmer quoi que ce soit classe par classe avec la même confiance.
Et surtout : l'étiquette n'est pas forcément la cause. Un logement classé G est très souvent aussi un logement à rafraîchir — simple vitrage, chaudière ancienne, isolation inexistante. Les deux arrivent ensemble. Ce chiffre dit que les biens classés F ou G se vendent 18 % sous leurs équivalents, pas que le DPE explique à lui seul cet écart. La nuance n'est pas de la coquetterie : elle change ce qu'on peut en déduire.
Ce que ça change si vous vendez
Si votre bien est classé F ou G, l'écart est déjà dans le marché — les acheteurs le connaissent et l'appliquent. Deux conséquences pratiques : faites établir l'audit énergétique, obligatoire à la vente, avant les premières visites plutôt qu'après une offre ; et chiffrez les travaux à l'avance. Un acheteur qui découvre le sujet sans montant en face imagine toujours pire que la réalité.
Si votre bien est classé C ou mieux, c'est un argument commercial concret et pas une ligne de dossier : mettez-le dans l'annonce, en évidence.
Et si vous hésitez à faire des travaux avant de vendre : 18 % d'écart entre F/G et C/D donne un ordre de grandeur du gain possible, à comparer au coût réel des travaux et au temps qu'ils prennent. Ce calcul-là dépend de votre bien, et il se fait au cas par cas.